Der Immobilienerwerb durch Ausländer ist in Österreich nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Jeder Erwerb von Eigentum oder eines eigentumsähnlichen Rechts (Baurecht, persönliche Dienstbarkeit) an einer Liegenschaf, egal ob darauf bereits ein Haus oder eine Wohnung errichtet wurde, bedarf grundsätzlich einer Genehmigung durch die zuständige Grundverkehrsbehörde.
Ausnahmen von der Genehmigungspflicht
Als Ausländer im Sinne des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes gelten grundsätzlich nur Drittstaatsangehörige. Bürger und juristische Personen des Europäischen Wirtschaftsraumes (EWR) und der Schweiz sind von dieser Genehmigungspflicht ausgenommen und können unbeschränkt Immobilieneigentum erwerben, genauso wie österreichische Staatsbürger. Weitere Ausnahmen bestehen für diplomatische Vertretungen und internationale Organisationen oder können durch Staatsverträge geregelt sein.
Es gibt aber auch Ausnahmen für Drittstaatsangehörige. Diese sind dann von der Genehmigungspflicht zum Immobilienerwerb durch Ausländer ausgenommen, wenn sie gemeinsam mit ihrem Ehegatten oder eingetragenen Partner, der die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt, eine Immobilie, auch im Rahmen einer Eigentümerpartnerschaft an einer Eigentumswohnung, erwerben. Außerdem bedarf auch der Immobilienerwerb im Rahmen eines Rechtsgeschäfts von Todes wegen (aufgrund eines Testaments oder der gerichtlichen Einantwortung) keiner Genehmigung. Personen, die von der Genehmigungspflicht ausgenommen sind, hat die Behörde auf begründeten Antrag darüber eine Bestätigung auszustellen (Negativbestätigung).
Soziales oder volkswirtschaftliches Interesse für Immobilienerwerb durch Ausländer
Drittstaatsangehörigen, die nicht unter eine Ausnahmebestimmung fallen, ist die Genehmigung zum Erwerb von Immobilien dann zu erteilen, wenn am Zustandekommen des Immobilienerwerbs ein volkswirtschaftliches oder soziales Interesse besteht.
Ein soziales Interesse für den Immobilienerwerb durch Ausländer besteht vor allem dann, wenn die Immobilie dazu dienen soll selbst darin zu wohnen oder wenn die Immobilie von einem nahen Angehörigen als Vorwegnahme eines Erbes und zur Schaffung einer Wohnmöglichkeit dienen soll. Das bedeutet also, dass der Erwerb von Immobilien zum Eigengebrauch auch für Drittstaatsangehörige grundsätzlich möglich ist. Ein volkswirtschaftliches Interesse besteht hingegen dann, wenn das Immobilienobjekt der Ansiedelung oder Erweiterung eines Betriebes dienen oder dadurch ein bereits bestehender Betrieb erhalten werden soll. Ob solch ein soziales oder volkswirtschaftliches Interesse vorliegt, ist aber immer eine Frage der konkreten Umstände des Einzelfalls und kann daher nicht vorab und allgemein beantwortet werden.
Antragstellung
Ein drittstaatsangehöriger Erwerber einer Immobilie kann nur dann mit seinem Recht an der Immobilie im Grundbuch eingetragen werden, wenn er eine rechtskräftige Genehmigung der zuständigen Behörde vorlegt. In Wien ist das die Magistratsabteilung 35.
Dieser Behörde sind zur Genehmigung des Immobilienerwerb durch Ausländer eine Reihe von Unterlagen vorzulegen. Neben einem begründeten Antrag ist der (Kauf)Vertrag, ein aktueller Grundbuchsauszug der betreffenden Immobilie, der Reisepass sowie ein gültiger Aufenthaltstitel des Antragstellers bzw eine Bestätigung über das rechtsgültige Bestehen einer juristischen Person vorzulegen.
